這篇文章早就寫好，一直沒有落定，中間有些探討，加上此前和朋友也寫過宏觀的三張表的文章，所以覺得沒必要再寫一篇。
 
   但是，最近雄安新區不準炒地、炒房，在我看來，從香港糟糕之有的賣地、寡頭模式，轉變到新加坡的組屋模式，這對未來地方政府的財政收入是歷史性轉折，也到了重新看看地方政府財政收入來源的時候了。
 
   新華網4月15日報道，河北雄安新區臨時黨委、籌委會發布政策，堅決嚴厲打擊土地、房地產領域的違法犯罪行為，對炒房炒地、圈地囤地等行為，持續保持嚴管、嚴打高壓態勢；對違法違規的，發現一起、查處一起，絕不姑息手軟。對一切妨礙新區規劃建設大局的行為，都將依法予以堅決糾正。雄安新區堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，嚴禁大規模開發房地產。
 
   雄安新區是塊試驗田，除了各種嘗試之外，還有一個最重要的嘗試，是地方政府不再從土地資產換得最大宗的收入，該怎么建成一個現代化的經濟區？
 
   這真是一個千古難題，一個跟房地產聯系如此密切的經濟體，一個以房地產作為主要抵押物的金融體系，一個甚至地方公務員發工資在一定程度上都得仰賴于土地的財務體系，現在，下決心要跟房地產脫——鉤——了——，動作可能不快，但決心毋庸置疑。房地產是一個不能下決心要剔除的小三，以前因為利益關系邊恨邊愛，現在呢，是下決心解脫了。
 
  今年兩會期間，有很多實體企業家呼吁降稅、降費，從曹德旺，到李東生。這樣的呼吁年年有，根本不可能實現，尤其是房地產受到抑制的情況下，稅收更加重要。
 
   我國90％的稅收由企業支付，只要稅收無法轉向直接稅，企業大規模降稅的可能性就不大，因為企業尤其是大中型企業的羊毛最多。看看一桶成品油包含的稅收，就知道兩桶油巨大的稅費輸血作用。
 
   地方政府一直債務過高，收入不實。
 
   我們先說說地方政府的財稅情況。
 
   把中國比做一家大公司，打開損益表，中國這家“公司”的營收保持持續增長的良好狀態。即使是經濟轉型、降稅減費的2016年，根據第十二屆全國人民代表大會財政經濟委員會關于2016年中央和地方預算執行情況與2017年中央和地方預算草案的審查結果報告，2016年全國一般公共預算收入159552億元，完成預算的101.5%，比2015年決算數增長4.5%。當年收支總量相抵，赤字21800億元。這個數據非常平穩，跟中國的宏觀經濟數據一樣漂亮。
 
   但地方政府有問題。正因為負債率高、利率負擔重，2015年財政部推出了地方政府債務置換項目，通過發行市政債券對15.4萬億人民幣的非債券債務進行再融資。這還是沒有解決地方政府的造血功能，彭博數據顯示，目前地方融資平臺的債務規模總計達5.5萬億人民幣（7970億美元），其中8880億將于今年到期。今年一季度，中國地方政府國內融資規模只有1740億元，海外融資規模為12億美元，遠低于去年四季度的53億美元。
 
   但我不認為地方政府債務會崩盤，前兩年房地產市場烈火烹油，本地房地產價格節節上升的地方政府，手里著實有點錢，瘦死的駱駝比馬大。當然了，如果從今年開始限制房地產，限制兩年之后，有的地方政府估計又要發不出工資了。
 
  地方政府營收結構失衡。
 
  主營業務（稅與非稅收入）增加，但非主營業務（土地出讓金）增長得更快。其大部分收入并非來自主營業務收入涵蓋的三大產業中，而是非主營業務收入——土地出讓金。
 
   從1999年到2015年這十七年，房地產市場化階段，也是中國歷史上土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，2016年全國土地出讓收入超過3.7萬億元，僅次于2013和2014年，處于歷史第三高位。從1999年至今，全國土地出讓收入總額已經突破31萬億元，18年年均土地出讓收入1.7萬億元。
 
   地方政府日子好到妖氣十足，只要大聲叫喊央媽就發放貨幣，一手壟斷住土地供應、抬高土地價格就行了。
 
   目前土地收入的確認方式過于激進，一次性確認所有土地收入，違反了收入確認的穩健原則。土地非常奇怪，沒有所有權，所以只能算是租賃，不管是融資租賃，或者經營性租賃，一次性確認收入，面子上也過不去啊。
 
   按照會計準則的收入確認原則，屬于本會計期的收入才應該予以確認，土地使用權有40年、50年、70年之分，如果土地是40年使用權出入，每年應當確認的收入就是土地出入收入的1/40，70年土地使用權的則只能每年確認1/70。以年均1.6萬億元計，其中的1/53，這十八年年均土地收入為302億左右。這個數字跟上面的每年出讓金是天壤之別。
 
   與普通租賃不同，現在一次性出讓土地后，使用期滿后，不會繳納第二次，地方政府不可能有第二筆租賃收入。
 
   今年3月在“兩會部長通道”上，對于“70年住宅土地使用權到期后如何續期”的問題，國土資源部部長姜大明表示，將出臺住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的穩定預期。有關部門已在去年年底提出了過渡性解決方案，即不需提出續期申請，不需繳納相關費用，正常辦理交易、登記手續。
 
   所以，地方政府千萬別指望40、50、70年期滿再收一遍土地租金，除非不要命。這就不是確認1/70的問題了，一次性得到土地出金后，估計以后只能靠房產稅和遺產稅了。
 
   這還不算完。土地出讓收入不等于土地凈收益，其中還得減去土地出讓金、拆遷整理該土地產生的成本等，現在城市拆遷成本越來越高，估計凈收益最高也就四分之一左右。
 
   《一財網》今年1月報道2016年全國賣地收入超3.7萬億元，其中提到，前述“2015年全國土地出讓收支情況”顯示，2015年全國土地出讓支出中，用于征地拆遷補償、補助被征地農民、土地出讓前期開發等成本性支出26844.59億元，占支出總額79.6%;用于城市建設、農業農村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19億元，占支出總額20.4%。簡單理解，2015年的土地凈利大約在二成。地方政府收到凈利是多少可想而知。
 
   政府提前確認當然沒有違法，但一次性確認容易變成敗家子，地方政府短時間手里有那么多錢，這會讓地方政府的投資非常激進，也不用精兵簡政了，反正政府富裕。政府權力越來越大，市場參與度越來越高，就是這個道理，現在哪個地方政府手里沒有產業基金？
 
  未來的規劃取決于現實的數字，預算的真實性是一切經濟工作的基礎，稅收是法律正義的體現——再美妙的數字也不如真實而殘酷的數字。
 
   老一代的財政專家陳云是把鐵算盤，倡導 “不唯上、不唯書、只唯實。交換、比較、反復”，朱鎔基為國家會計學院提字，只有四字，不做假帳。我們現在地方財政倒是帶頭激進，還怪公司激進嗎？
 
   此次兩會上，全國政協委員、財政專家蔣洪在他擔任委員的最后一年，談的就是財政資金必須立法，每年直指財政痛點。不過，這樣懂行、愿意說話的委員也不太多，所以，地方政府就激進到底了。