2014年、2015年，連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比下滑。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)減少、周轉(zhuǎn)減緩、規(guī)模增長(zhǎng)失速等等都開(kāi)始一并出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)均出現(xiàn)了比較艱難的經(jīng)營(yíng)狀況。市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期也在增加。

    然而，2016年樓市的爆發(fā)性開(kāi)局，驚爆了所有人的預(yù)想，與此同時(shí)，在房企跟風(fēng)非理性的推動(dòng)下，致使土地市場(chǎng)再度創(chuàng)造了新的歷史。

是什么原因讓樓市如此瘋狂？

   首當(dāng)其沖的就是利好政策下帶來(lái)的預(yù)期影響，而貨幣流動(dòng)性持續(xù)在寬松影響下，帶來(lái)的低廉融資成本給予了支持空間。

   2016年寬松的貨幣政策，給早前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一片生機(jī)。

    由于股市低迷，整個(gè)市場(chǎng)缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導(dǎo)致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在供需兩旺中，大量融資，多方資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。使得房地產(chǎn)行業(yè)成為聚集吸引流動(dòng)性資金的最重要的載體。

   有關(guān)人士表示，商品房成交市場(chǎng)持續(xù)活躍，庫(kù)存明顯下行。同時(shí)開(kāi)發(fā)商在重點(diǎn)區(qū)域補(bǔ)庫(kù)存意愿較為強(qiáng)烈，配合資金成本端處于歷史低位的狀況，房企對(duì)于融資需求逐步走強(qiáng)。

   同時(shí)在此背景下，房企獲得了大量資金，房企融資規(guī)模飆升，負(fù)債率大幅提高。而在去資產(chǎn)泡沫的宏觀導(dǎo)向下，房企融資渠道或?qū)⒋蠓照?，房企資金鏈面臨緊縮，高杠桿下的資金風(fēng)險(xiǎn)將顯現(xiàn)。

  WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發(fā)債支數(shù)就達(dá)125只。

   在信托業(yè)務(wù)方面，數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，房地產(chǎn)信托成立342只，信托規(guī)模731億元，相比2015年同期，成立數(shù)量下降15.78%，但規(guī)模小幅上升5.39%。

   在活躍的融資活動(dòng)下，房企再次大幅擴(kuò)大自己的融資形式。

擴(kuò)張負(fù)債豪賭土地市場(chǎng)成交活躍

    值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜負(fù)債累累去豪賭房地產(chǎn)的明天。如早前拍下蘇州最高溢價(jià)率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地。這意味著，在短短一個(gè)月內(nèi)，景瑞在土地的并購(gòu)擴(kuò)張上投資近40億元，幾近其2015年總營(yíng)業(yè)收入57.66億元的69%。但是，景瑞地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)在2015年已進(jìn)入虧損狀態(tài)，負(fù)債率高達(dá)83.59%。

   數(shù)據(jù)顯示，房企負(fù)債額大幅增加。2015年，65家重點(diǎn)房企有息負(fù)債總額為32300.85億元，平均有息負(fù)債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬(wàn)達(dá)、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、保利有息負(fù)債也超千億元。

   在此背景下，房企負(fù)債率也大幅增加。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年，云南城投凈負(fù)債率為434%，同比上升89個(gè)百分點(diǎn)；綠地集團(tuán)凈負(fù)債率達(dá)384%，同比上漲51%；恒大凈負(fù)債率達(dá)261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負(fù)債率則更是高達(dá)409%。

   在資金的大幅刺激下，2016年的土地市場(chǎng)再度爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，截至7月28日，全國(guó)住宅土地合計(jì)超過(guò)10億元的地塊多達(dá)257宗；其中，溢價(jià)率超過(guò)50%的更是高達(dá)189宗。溢價(jià)率超過(guò)100%的“地王”也有128宗，

   對(duì)比在2015年的同期，單宗土地成交額超過(guò)10億元的只有150宗，在當(dāng)中，超過(guò)50%的有29宗。溢價(jià)率超過(guò)100%的僅僅只有5宗。這也就意味著，同比溢價(jià)率超過(guò)100%的土地總數(shù)竟然增長(zhǎng)了24倍。

為何如此瘋狂？

   在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)寧高偉看來(lái)“哪怕再貴也要搶?！跋日伎印笔欠科蟮哪J(rèn)態(tài)度，這是其用時(shí)間換取空間，而房企寄予希望的解套機(jī)會(huì)，就在于相信房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，這就間接造成企業(yè)負(fù)債率居高不下。

  而促使房企不惜代價(jià)拿地的主要?jiǎng)恿t是房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有76家房企公布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，除22家業(yè)績(jī)指標(biāo)有所下調(diào)外，其余全部上漲或平穩(wěn)。其中，利潤(rùn)預(yù)增企業(yè)27家（含不確定4家），扭虧企業(yè)16家，續(xù)虧企業(yè)11家。

風(fēng)險(xiǎn)政策收緊房企資金成本增加

   在房企融資規(guī)模和負(fù)債率大幅上漲的背景下，目前多個(gè)地方開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)房企的融資和拿地的諸多限制。未來(lái)房企的銀根或?qū)⒈皇站o，同時(shí)通過(guò)融資募集資金的難度也會(huì)加大，所得資金的用途范圍將會(huì)變窄，融資成本同樣在上升。

   還有值得注意的是，房地產(chǎn)信托即將集中到期。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2016年繼續(xù)處在房地產(chǎn)行業(yè)信托到期的兌付高峰，兌付規(guī)模達(dá)到2248.05億元。

   此外，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體呈現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象明顯，房企資金風(fēng)險(xiǎn)陡然增高。研究表示，預(yù)計(jì)2016年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期或?qū)⒉饺牍拯c(diǎn)，從而提前進(jìn)入下行階段，第四季度更是由于新房供應(yīng)的增加，市場(chǎng)將迎來(lái)供過(guò)于求狀態(tài)。需要重點(diǎn)警惕因宏觀經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下行，導(dǎo)致流動(dòng)性回收的超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

2016年下半年房?jī)r(jià)何去何從

   盡管四季度降息存在可能，但是，后市房地產(chǎn)市場(chǎng)一定不會(huì)普漲。很多的三四線城市，尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價(jià)格下調(diào)壓力!而一二線的熱點(diǎn)板塊，也有一個(gè)價(jià)格被市場(chǎng)接受的調(diào)整期。

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