本輪房價(jià)反彈已近1年了，該漲的城市已經(jīng)漲上來了，沒漲的城市也基本不會有什么大的作為了。分化的格局已經(jīng)定型，接下來要做的事只有兩件，三四線城市去庫存，一二線城市擠泡沫。
怎么去庫存？
這個命題留給三四線城市，而且難度不小。因?yàn)楸緛頌樗麄儨?zhǔn)備的貨幣和信貸政策被錯誤配置給了一二線城市。房地產(chǎn)去庫存的根本方式是供給找到有效需求，也就是居住需求。任何背離這一方式的去庫存都是不成功的，甚至說是危險(xiǎn)的。貨幣和信貸的寬松是必要的，但僅僅依靠這一政策是無法釋放需求的。原因很簡單，貨幣政策降低了利息成本，而信貸政策本質(zhì)是上是加大杠桿，則加劇了利息成本。
雖然首付門檻降低了，但后續(xù)幾十年的負(fù)債，讓三四線真正有住房需求的普通人看不到誠意。
舉個簡單的例子，買套60萬的房子，按2015年3月1日基準(zhǔn)利率5.9%計(jì)算，首付3成貸款30年，本息和為89.68萬元；按2015年10月24日基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算，首付2成貸款30年，本息和則為91.71萬元；實(shí)際購房成本上升了2.03萬元。
三四線城市的購房者大部分都是城郊居民和進(jìn)城農(nóng)民，可能他們不會像我這樣計(jì)算，但是他們都會計(jì)算一點(diǎn)——月供。去庫存之前房價(jià)本已相當(dāng)高，調(diào)整后的月供成本上升了更加打擊了他們買房動力。
三四線的房子有多少？據(jù)統(tǒng)計(jì)局給出的最新數(shù)據(jù)，截止今年6月，全國待售庫存為7.15億平方米，已開工未銷售面積為67億平方米，合計(jì)74億平米。這些庫存大多數(shù)位于三四線城市，沒有更給力措施，去庫存之路只能是“遙遙無期”了。
這一輪房地產(chǎn)刺激不可謂不強(qiáng)，以至于房價(jià)上漲早于成交量上漲，以往多次房價(jià)上漲行情都是成交量先于房價(jià)啟動。但就是這樣的刺激程度，也無法激活三四線樓市，原因在哪？
筆者認(rèn)為，主要原因是政策沒有真正讓供需對接上。一邊是高價(jià)的商品房，一邊是囊中羞澀的農(nóng)民兄弟們。我們需要適當(dāng)降低房價(jià)和交易成本，而針對需求不旺的問題，則需要通過各種產(chǎn)業(yè)來沉淀人口，各種公共服務(wù)要向非戶籍人口擴(kuò)展。
怎么擠泡沫？
這個命題留給一二線城市。與三四線城市不同的是，一二線城市去庫存顯然不是要賣更多的房子，實(shí)際上也沒有多少房子可賣了，要不然房價(jià)也不會飆升。一二線城市與三四線城市房地產(chǎn)最大的區(qū)別是當(dāng)前購房需求是居住需求和炒房需求疊加，而且炒房資金實(shí)力明顯高于居住需求的資金實(shí)力。在高杠桿和低庫存的雙重作用下，一線樓市正快速向豪宅化發(fā)展。
房子越來越像個籌碼，借著貨幣和信貸的寬松帶來的高流動性，投資者追漲殺跌的行為在持續(xù)推高一線房價(jià)。
我們要清楚一點(diǎn)，房價(jià)每漲一點(diǎn)，推動房價(jià)上漲的資金成本就越高，杠桿是搖動資金的一種手段。但M1的走勢告訴我們，目前全社會杠桿率已經(jīng)由“兩高一低”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭摺薄猌F負(fù)債高，企業(yè)負(fù)債高，居民負(fù)債率也在上升。未來居民負(fù)債率上升的空間沒有了，房價(jià)上漲的勢頭也就快結(jié)束了。一旦投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，不但外部熱錢會直接流出，國內(nèi)資本也會撤出一線樓市轉(zhuǎn)而尋求國外樓市或其他更安全的投資品。
雖然目前一二線房價(jià)在上漲，但風(fēng)險(xiǎn)正在聚集，就像我所說的，一旦居民負(fù)債率空間沒有了，距離泡沫破滅也就不遠(yuǎn)了。
這一輪樓市的“好時光”可能是最后一輪了，一線城市正在走出最后一次房價(jià)漲幅行情，但上漲的同時，波動也會加大。
已經(jīng)買房的還可以繼續(xù)持有，還沒買房的要小心了，投資買房已經(jīng)不是最優(yōu)的資產(chǎn)配置方式了。
房地產(chǎn)已成高危行業(yè)：誰會接到最后一棒？
無疑，經(jīng)濟(jì)增長、人口紅利、城鎮(zhèn)化、貨幣超發(fā)等因素，推動了近十年來中國房地產(chǎn)市場空前的繁榮。發(fā)展至今，中國一線城市的房價(jià)已跟全球各大主要城市房價(jià)基本持平并有所超越。
尤其是2016年，全國各主要城市房價(jià)出現(xiàn)了新一輪漲勢，在此期間，伴隨的則是中國經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)放緩，以及人民幣匯率的持續(xù)下跌、股票市場的持續(xù)疲軟。人們似乎更加堅(jiān)信只有房子才是可靠的資產(chǎn)，才是值得長期擁有的資產(chǎn)。
“當(dāng)前的宏觀大背景下，對于購房者來說，無論買漲買跌，再不買就什么都買不起了，落袋為安的房產(chǎn)比銀行的存款更讓人放心；但購買力就在那里，有價(jià)無市的疲態(tài)已經(jīng)初步呈現(xiàn)。”地產(chǎn)專家段舒懷則告訴《華夏時報(bào)》記者，對于開發(fā)商來說，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高危”行業(yè)，不拿地等死，拿了地拖死，每一個地王都產(chǎn)生于戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的開發(fā)商群體中，最終拼的還是希望達(dá)摩克利斯之劍別落在自己頭上。
房價(jià)高燒不下
“在北京市場，總價(jià)低于300萬的房子已經(jīng)難覓蹤影，無論商住還是普通住宅都一路走高，加上限購傳言層出不窮，但凡有出手機(jī)會（資格）的購房者大都紛紛搶購。”段舒懷在接受華夏時報(bào)采訪時說。
而在深圳，房價(jià)漲幅已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域分化。福田、南山、前海繼續(xù)上漲，但龍崗、羅湖等區(qū)域已較去年高峰期放盤價(jià)回落幅度在10%。深圳二手房事實(shí)上已經(jīng)量價(jià)齊跌，價(jià)格上漲主要是新盤和高端豪宅因素。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅最高的是深圳、廈門、上海；其中，深圳漲幅高達(dá)47.4%。6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市分別比上月增加7個和2個，但漲勢有所放緩。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均繼續(xù)收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴(kuò)大。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全國各等級城市6月份住宅銷售價(jià)格已經(jīng)連續(xù)第4個月均出現(xiàn)環(huán)比上漲。不過除了一線城市環(huán)比上漲了30個基點(diǎn)外，其他等級城市環(huán)比的漲幅均出現(xiàn)收窄的情況。“如果價(jià)格增速繼續(xù)放緩，五線城市的房價(jià)或開始轉(zhuǎn)跌。”這家機(jī)構(gòu)研究人員表示。
“面粉”反作用力
相較于不斷飆漲的房價(jià)，全國土地市場價(jià)格也在瘋狂上漲。
中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。
針對土地價(jià)格飆漲，以及不斷上揚(yáng)的房價(jià)，各地區(qū)也在出臺調(diào)控政策，但依然不能阻止土地價(jià)格上漲的趨勢。
合肥在6月底出臺了比蘇州、南京土地熔斷更嚴(yán)厲的土地出讓政策：20億元以下的土地，一個月付清土地款；20億元以上的，半年付清。合肥各區(qū)縣拍出地王的，開發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內(nèi)一次性付清土地出讓金。
分析人士認(rèn)為，合肥出臺的限貸政策一定程度上抑制了樓市成交量，因此房價(jià)環(huán)比漲幅較6月有所收窄。
南京也出臺了調(diào)控政策。5月底南京相關(guān)部門通過其官方微博發(fā)布消息，南京對土地出讓實(shí)行最高限價(jià)，對競買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的，終止土地出讓，競價(jià)結(jié)果無效。但近期的土拍表明，南京的土地熔斷機(jī)制，對過熱的土地市場作用不大。
另一個熱點(diǎn)是蘇州。蘇州4月舉行的今年首場土地拍賣會，成為40多家開發(fā)商圍獵的秀場，13幅土地拍賣的總價(jià)約250億元，這些地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到2倍之多。
“今天地王的成因基本上大家都認(rèn)同，因?yàn)槭袌錾襄X又多又便宜。從某種程度上說，在利息越來越低的情況下，不拿錢是很吃虧的。過去12%-13%的利率都搶著拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相讓。地王不斷產(chǎn)生，一定會對房企運(yùn)作模式發(fā)生很大的變化。”丁祖昱說。
已成“高危”市場？
事實(shí)上，上半年的房價(jià)飆漲形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融。
2016年以來，信貸延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元；其中新增個人住房貸款1萬億，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告以來的歷史最高紀(jì)錄。
信貸的擴(kuò)張，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，是二三線樓市突然暴漲的主要原因。
顧云昌預(yù)測稱，2017年，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。銷售回落主要因?yàn)榍捌谛枨笸钢В珮鞘邢滦械臅r期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現(xiàn)回漲的情形。
段舒懷認(rèn)為，亂象只是表象，根源很復(fù)雜，要分析房價(jià)需要從土地市場（土地供給方），房地產(chǎn)商（房產(chǎn)提供方）和購房者（需求者）三個方面來分析。
“分析土地地價(jià)趨勢可以從6月13日北京市委市政府的‘發(fā)展北京城市全面提升城市建設(shè)規(guī)劃水平’文件中看出端倪：推動城市規(guī)劃建設(shè)向更加注重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，不難得出結(jié)論，至2020年北京土地供應(yīng)只可能更緊不可能放量；所以，北京房價(jià)可能將持續(xù)上升。”段舒懷稱。
段舒懷同時認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高危”行業(yè)。
“除非北京繼續(xù)吸引全國高收入群體進(jìn)入，僅靠具備購房資格的購房者是承擔(dān)不起目前的房價(jià)的，但北京嚴(yán)格限購政策讓這種可能遙不可及，現(xiàn)在開發(fā)商拿地也是在賭不會接到最后一棒。”段舒懷表示。
未來樓市路在何方？
19號、20號、21號，新華社連續(xù)三天發(fā)文章，評論“樓市變局”。
三篇文章角度不同，分別針對“高杠桿”、“地王”、“去庫存難”現(xiàn)象。
19日：《警惕繁榮背后有風(fēng)險(xiǎn)——一評樓市變局》
今年上半年,北上廣深四大一線城市以及合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市輪番上演“日光盤”和“一房難求”劇情,將樓市熱度急劇推高。房價(jià)上漲使得一二線城市庫存壓力基本釋放,但“買漲不買跌”的心理驅(qū)使一波又一波買房人涌入售樓處,提早釋放購房需求。上海、深圳再現(xiàn)通宵排隊(duì)買房,合肥、南京陷入上萬人爭搶百套房源的瘋狂模式……
繁榮景象的背后潛伏著風(fēng)險(xiǎn)。
文章主要表達(dá)了這樣幾個意思：
1、與前幾輪樓市反彈不同的是,本輪部分城市房價(jià)暴漲、地王頻出,更多與金融杠桿的撬動有關(guān)。這一現(xiàn)象與2015年股市流失的場外配資非常相似。
2、如果杠桿過高,房地產(chǎn)就不再像必需品,而是越來越像金融品,勢必催生房地產(chǎn)投機(jī)行為和房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。
3、防范住房金融風(fēng)險(xiǎn),關(guān)鍵就要一個動作：改革！
20日：《小心地產(chǎn)市場的“地王”盛宴——二評樓市變局》
上半年,全國50個主要城市冒出200余宗“地王”,堪稱有史以來高價(jià)地最密集涌現(xiàn)的半年。而在上一個“地王”年的2013年,也不過拍出60宗“地王”。
1、部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房價(jià)上漲自我解套；在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，很多卻是飲鴆止渴，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。
在傳統(tǒng)房價(jià)與地價(jià)關(guān)系即“面粉”“面包”問題之外,更應(yīng)關(guān)注“和面的水”的流動性。
2、上半年“地王”很多是國企央企，而他們的初衷多是在國有企業(yè)改革重組中爭取賬面好看、掌握主導(dǎo)權(quán)。
3、219宗“地王”中，溢價(jià)率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達(dá)167宗，不但推高未來房價(jià)，更加重產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及國有資本流失風(fēng)險(xiǎn)。
21日：《去庫存”要打持久戰(zhàn)——三評樓市變局》
在市場分化加劇的背景下,部分二線城市和三四線城市的庫存總量仍在高位。市場機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示,沈陽和大連（樓盤）等城市雖然消化周期均有回落,仍高達(dá)19.5個月和22.6個月。對于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市而言,去庫存壓力依然很大。
1、提示商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)：存量過大、空置率高、租金低,成為“難啃的骨頭”。
2、去庫存應(yīng)通過“人”的城鎮(zhèn)化,而非加杠桿。加杠桿只能使資金過度向一二線城市集中：熱點(diǎn)城市房價(jià)高位跳漲、三四線城市去庫存難度加大。
3、過去5年建了太多的高密度的中小戶型為主的住宅，必須降低容積率，同時減少中小戶型產(chǎn)品，否則去庫存永遠(yuǎn)無解。
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