上半年一二線熱點城市房價上升幅度出乎大家意料，從目前情況來看，多數熱點城市房價已經有了比較大漲幅，下半年繼續保持這種上升態勢難度較大，但由于地價快速上升的支撐，這些熱點城市房價下行空間不大，盤整后緩步上升是未來趨勢。

　　對房地產行業來說，2016年上半年可以說是近幾年最好的上半年。在接連政策寬松刺激之下，房地產開發投資增速歷經23個月下滑后，今年一月份開始回升，4月份達到7.2%的最高點，這樣的結果也讓中央政府長舒一口氣。

　　對企業來說，最重要的銷售指標也十分給力。1-5月份商品房銷售面積同比增長33.2%，銷售額同比增長50.7%（統計局公布），而從CRIC監測的40個重點城市來看，上半年商品住宅年銷售同比增幅達到34%。銷售回升之下，熱點城市價格也節節攀升，房價、地價交替上漲，一二線城市地王井噴。從半年度的銷售排行榜來看，標桿房企也收獲的盆滿缽滿。前十強門檻超過500億元，第一名萬科達到1900億元，而50強門檻也達到138億元，和去年同期有了翻天覆地的變化。

 
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　　行業半年考剛剛結束，今天不妨讓我們對下半年的市場做一個全方位的預測。

　　一、政策總體保持平穩，仍可期待驚喜

　　從政策面總基調來看，“化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展”兩個基本點不會動搖，因此政策保持當前寬松態勢問題不大。而所謂驚喜，上半年給出的是首付降低、契稅下調；下半年，不僅前期政策落實仍有文章可做，“個稅抵扣房貸利息”的大招也可以拭目以待。

　　二、下半年銷售先抑后揚，三季度有壓力，四季度有轉機

　　在經歷上半年成交高峰后，6月份部分熱點城市銷售在高位有所下滑。隨著7、8月銷售傳統淡季到來，以及前期需求過度透支、房價快速上漲導致觀望情緒加大，三季度銷售壓力不小。但過去兩年市場走勢基本上都是三季度“抑”，四季度“揚”，相信今年也會重復歷史，因此，對四季度還是要有所期待。

　　三、去庫存效果逐步顯現，但離總體目標任重道遠

　　在銷售顯著增長之下，商品房庫存持續走低，去庫存在各個城市也都取得了一定效果。從統計局公布數據來看，自3月份以來待售面積連續三個月環比下滑。部分熱點城市甚至出現“一房難求“，例如合肥、南京庫存均不足300萬平方米，消化周期不足3個月；而沈陽、大連、煙臺等城市，雖然消化周期均有回落，但庫存總量仍在高位，未來去化市場壓力仍在。因此，對大多數城市來說，去庫存還需積極推進。

 
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　　四、房價總體穩中微升，部分城市可能出現補漲

　　房價是今年大家最關注的點，而上半年一二線熱點城市房價上升幅度也出乎大家意料，從目前情況來看，多數熱點城市房價已經有了比較大漲幅，下半年繼續保持這種上升態勢難度較大，但由于地價快速上升的支撐，這些熱點城市房價下行空間不大，盤整后緩步上升是未來趨勢。另外，去年以來房價上升較慢的城市部分城市可能還會出現補漲，但幅度有限。

　　五、土地市場冰火兩重天，熱點城市地價可能出現波動

　　土地市場仍會延續上半年兩極分化狀態，從土地成交金額就可見一斑，上半年土地成交前十名的城市，其總成交金額占比超過全國82個城市的一半，相信這種狀況還會延續下去。但由于地價上升速度遠遠超過房價，且此前頻拿地王的央企受到輿論和高層的壓力，進一步推高地價的可能性不大。另外，而地方政府也會出臺相應控制地價的措施，例如增加土地供應、出臺“限價令”等。

　　六、房企銷售繼續攀升，千億企業將擴容至10家

　　下半年強者恒強的局面還會繼續，百強企業還會進一步擴大其市場份額。從上半年的銷售情況來看，第十強已經過了500億元，按照以往經驗和上下半年供貨情況分析，在沒有大意外的情況下，千億企業至少達到10家。而萬科今年也很有可能直接跳過3000億元的門檻，創造4000億元歷史銷售紀錄。

　　七、萬科事件撲朔迷離，但最終仍會塵埃落定

　　其實最難預測的還是萬科的結局，我也猜不出結果會怎樣，但我相信一定會出現一個多方妥協、且都能接受的結局，兩敗俱傷或者一家獨贏的狀況很難出現！

　　新浪財經·(作者丁祖昱，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。)