昨天中午市場傳出一則“謠言”：央行緊急通知媒體，下午三點半召開新聞發布會，有重要事項發布。此次發布會由金融市場司出面召開。此前市場對降低二套房貸首付比例已有所預期。下午，地產股、銀行股突然飆漲。

    央行新聞辦公室隨后辟謠：不清楚下午召開會議的事情。地產股快速回落。

    最后結果誰都沒想到。下午5點一刻左右，央行發布救市重大政策：對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例下調為不低于40%。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

    問題來了，到底是誰泄了密？

    還沒完。間隔不到10分鐘，財政部也來了，宣布了另一條重大政策：個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

    以上政策被認為是5年來樓市政策最強音：首付稅收雙調整松綁樓市。

   
    民生宏觀評央行房貸新政：誰來接住下落的刀

    1、為什么調整？930房貸新政和1122降息之后，房貸的“價”(房貸利率)雖然開始下降，但“量”依然偏緊。一線城市銷售去年四季度短暫好轉后再度掉頭向下，全國整體銷量仍未企穩，庫存居高不下，房地產投資反彈遙遙無期，一方面通過上下游產業鏈加大經濟下行壓力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財政和債務壓力。

    2、如何調整？此前的地產政策松動主要是：放松限購、調整二套房貸認定、降低房貸利率、放松公積金貸款規則等，這次的措施主要是：

    1)鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。

    解讀：此前公積金貸款額度已有提高，但相對目前的房價和貸款需求而言仍是杯水車薪，很多人還是需要組合貸，但組合貸審批復雜、時間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵組合貸，有可能簡化審批流程，加快審批速度。

    2)對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

    解讀：有房有貸的，用商業貸款購買二套房首付比例降至40%，超預期
   
    進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；

    解讀：公積金貸款購買二套房的首付比例降至20%，符合預期

    對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

    解讀：有房無貸的，用商業貸款購買二套房首付比例降至30%，超預期

    按照支持合理住房需求(自住型和)下一步還有可能對交易環節稅費標準以及首套房的房貸進行調整，不過北京上海放開限購的可能性較低。

    3、對房地產市場的影響？短期壓力緩解，長期壓力不減。鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期，房地產市場短期壓力緩解。但本輪房地產調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果，現在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢。第一，剛需人口已經進入下降通道，即便人口生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢。第二，房地產的賺錢效應也已經消失，市場預期短期無法扭轉，即便短期房價企穩回升，未來房產在居民資產配置中的比例也將系統性下降。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統性下降。第四，中央已經放棄了2003年確立的將房地產作為支柱產業的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。綜合來看，房地產的投資屬性將更多讓位于消費屬性，從純投資的角度來看，房產造富的時代已經結束，未來將是股權造富的時代，不要去接下落的刀。

    4、對宏觀經濟的影響？房地產產業鏈不會因此復蘇，對宏觀經濟的拉動有限，房地產依然是當前經濟的主要下行壓力之一。房地產復蘇周期分為幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了制造業投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地產放松無法扭轉經濟下行趨勢。

    由此推斷，中央必將繼續加大穩增長力度，由公共部門接住私人部門下落的刀。下一步政策重點：

    1)地產政策還可能進一步松動。我們在春節之后的第一篇報告《羊年之初的四個政策風口》中最早提示地產政策將有所松動，二套房房貸調整已經兌現，下一步稅費標準的松動也不會太遠，甚至有可能放松首套房信貸，不過北京上海放開限購的可能性較低。

    2)貨幣政策繼續寬松。央行此前有“價”無“量”的操作導致降息后利率不降反升，高企的短期利率制約了長端利率的下行和金融對實體的支持，繼續降準勢在必行。從時點上看，4月概率大。一是財政繳款、外占下滑需要對沖，二是城投債到期高峰臨近，三是4月是兩會之后政策變動的高峰期，4月25日政治局會議之前可能提前行動。

    2)基建投資繼續加碼。以一帶一路為轉折點，地方政府的消極怠工有望緩解，甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區域上，福建是核心，新疆、廣西有可能成為關鍵區，陜西、江蘇、甘肅、內蒙、云南等為輻射區。項目上，基礎設施的互聯互通最為優先。預計通向東南亞的基礎設施建設將率先啟動，巴基斯坦瓜達爾港、斯里蘭卡漢班托塔港等印度洋戰略性港口或稱為“一帶一路”首批戰略港口。中國中鐵、中國鐵建和中國交建三大基礎設施建設與海外項目施工企業最為受益。

    各方點評：

    二套房貸首付4成救不了房產泡沫

    財經評論員牛刀在微博稱，過剩的住宅起碼夠1億個家庭居住，想要消化根本不可能。中國房產泡沫之大舉世驚嘆，用什么方法都不會有用。這種方法，在有房產的家庭不會有用，一般都有三四套房，真正需要房產又敢貸款的家庭少之又少，根本不可能拉動大量過剩的住宅。

    這是政府公開鼓勵炒樓，大多數人沖進泡沫中，都會血本無歸。因為美元加息，中國金融風暴必然爆發，這個時候想搶在美元加息之前，再血洗一批資金。

    優秀的地產股有戲了

    李大霄指出，這是房地產政策的重大變化，利于自住及改善性需求，利于房地產市場的穩定，同時對經濟穩定劑股票市場的穩定有重要作用。優秀的房地產股有戲了：利好股市及房地產股票，投資價值排序為內房股、B股、A股。

    樓市政策方向全面調整

    中原地產首席分析師張大偉認為，二套房貸款政策松綁的標志意義非常大。一是，二套房貸款政策是2013年樓市收緊政策的標志政策。2013年，樓市火爆，很多地方收緊政策，將二套房貸政策調整為首付從6成上浮到7成。松綁這一政策將意味著政策方向的全面調整。二是，二套房貸款政策如果調整，對于改善需求來說，將出現質變。2014年9月30日，央行發布的松綁限貸政策，事實上已經放松了改善需求入市但主要針對的是賣一買一需求。如果對二套房松綁，意味著改善需求將全面被鼓勵。三是，信貸政策一直是樓市政策的核心，如果二套信貸松綁，各地方政府將出臺更積極、激進的松綁政策。

    房貸放松屬大利好，可能還有第四槍

    上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在微博中表示，“兩部委新政打響救市第一槍，三部委房貸新政，屬于救市第二槍。而財政部與國稅總局的營業稅新政，屬于中央救市第三槍。可能還有第四槍。即便只此三槍，火力已能使市場回暖了。”

    無法根本扭轉房地產趨冷的大趨勢

    偉業我愛我家胡景暉認為，房地產新政策將刺激改善型購房需求的提前釋放，促進大戶型、高價房的銷售。但不會創造新的需求，因為首付比例降低后貸款會增加，按揭壓力反而加大了，因此作用有限。此外，新政策最根本的是政府把鼓勵政策從首次置業調整為改善型人群。新常態下會刺激二季度交易，但無法根本扭轉房地產趨冷的大趨勢，別指望量價齊升。