人民幣國際化加速了中國人海外投資的熱潮，洛杉磯的學區房、墨爾本的別墅、倫敦東區的公寓，不動產成為越來越多中國人海外投資的首選。

    “與其他海外投資途徑相比，房地產投資門檻和風險相對較低，對于投資者也沒有專業要求。從國內的投資狀況來看，中國家庭財富中，人民幣資產有近80%的比例屬于房地產，投資者對房地產投資的熱情和需求旺盛，有真實的房子存在對于投資者來說有心理保障，未來海外房產投資更適合國內大多數選擇海外投資的人。”優選金融投資總監張淑霞在接受《第一財經日報》記者專訪時表示。

    但她同時強調，海外房產投資在市場、匯率、利率以及法律四個方面存在一定風險，并且在進行海外房產投資時也存在諸如信息不對稱、信譽缺失等一系列陷阱。“有些機構在推銷房源的時候并沒有做到價格同步，尤其對中國內地客戶，有獨立的報價單，可以不夸張地說，溢價率高達100%。”

    為何投不動產?

    目前，從國內資產海外投資的途徑來看，無外乎以下幾種投資渠道：直接投資海外房產、保險類產品以及其他金融產品，比如說股票、債券基金、對沖基金、股權基金等;還有其他不動產，比如農場、牧場、酒莊、店鋪、礦產等。

    “在這些投資方式中，農場、牧場等不動產投資以及能源礦產的投資相對來說門檻較高，并且需要有較高的專業水平，不適合大眾投資。而股票基金等金融產品一般屬于風險級別較高的投資標的，適合風險偏好相對來說較高的投資者，再加上國內外的交易規則差異以及時差的原因，對于國內的多數客戶來講這類投資相對來說也需要更高的專業水平，消耗更多的精力。”張淑霞對本報記者表示。

    與上述投資方式相比，房地產投資門檻和風險都比較低，并且不需要對投資者有專業上的要求，因此更適合國內大多數選擇海外投資的投資者。

    近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣相對強勢，以及國內房地產市場步入調整期，越來越多的房地產資本開始尋找海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%，達到101億美元。優選金融集團總裁張虎成在談到資產配置時認為：“人民幣是長眼睛的，只去安全的地方。為什么從中國平安、中國人壽、萬科集團、萬達集團這些大型機構到潘石屹、李嘉誠這些商業巨擘都紛紛在海外購置不動產?因為這已經成為發展趨勢之一。”

    怎么投?

    對于個人投資者而言，進行海外不動產投資，主要分為“三步走”——確定目的、選擇國家、找律師。

    目前，大多數國內高凈值人群進行海外投資的主要目的仍然是移民以及子女教育。

    張淑霞對本報記者表示，前幾年興起的海外“生子潮”目前已經成為海外購房的新生力量，這類人群一般屬于高凈值投資者，海外購房多是以移民以及孩子教育為主要目的，以自住為主，對生活質量追求較高，一般都會選擇相對舒適的大戶型，同時為了孩子教育，“學區房”更容易受到追捧。

    業內人士對記者表示，海外房產雖然是很好的資產配置途徑，但并不適用于追求投資收益的人，而是適合那些非風險偏好、對未來經濟擔憂以及需要資產多元化配置的投資者。

    在選擇國家時，張虎成認為，社會的穩定和法制的健全是實現房產投資收益率最主要的保證。

    美國仍然是最受中國投資者歡迎的目的地，數據顯示，從2008年至2014年底，中國在美國房地產投資總額高達132.7億美元，隨后是英國以及澳大利亞。

    美國作為多年來投資者海外置業的第一選擇，有其明顯特征。一方面，與歐洲相比美國物價較低，平均房價不高，因此具有較大的升值空間，外來人口眾多更容易融入。此外，美國對于建筑監管嚴格所以房屋質量上乘，房屋具有永久使用權。對于投資者而言，租金收益率較高，租賃市場需求量大，而且美國房屋銷售市場健全，房屋轉售率較高，適合移民自住以及出租的投資者。但由于美國每個州的法律和稅務不同，增加了外國投資者的購房難度。

    “英國可投資的城市基本上只有倫敦，但有些投資者反映倫敦天氣沒有那么好，并且跟美國相比外國人更難融入，同時物價相對較貴生活成本較高。但英國本身法律較為健全，對海外投資者優惠措施豐厚，教育資源豐富，金融比較發達，且英鎊相對堅挺，更有利于高凈值投資者進行保值配置以及子女教育投入。”張淑霞對本報記者表示。

    值得注意的是，業內人士建議除英國倫敦外，投資者應慎重選擇投資歐洲其他國家的房產。“歐洲經濟受制于社會福利制度和勞工法，又面臨來自中國等新興市場快速崛起帶來的挑戰，短期內很難走出衰退。”該業內人士說道。

    澳大利亞近年來以優惠的移民政策迅速獲得中國投資者的青睞，新移民給澳大利亞帶來的財富穩步增長，澳大利亞房產最大的吸引力在于不存在“遺產稅”，土地和房產私有且具備永久權，在澳大利亞的法律體系下，房產可以世世代代永久繼承。

    但隨著新移民大量涌入導致澳大利亞房價飆升，該國移民局已于上周通過其官方網站發布通知，將停止500萬澳元的投資移民簽證(188C)的時間由原定的今年7月1日提前至4月24日。

    同時，澳大利亞房產還存在一個“致命”的問題——海外投資者只能買一手房，不能買二手房，因此只能做長期投資，同時新建房屋已經出現供不應求的局面。

    在海外購房過程中，由于語言障礙以及對當地環境和法律的陌生使得購房者通常需要尋求當地房產經紀和律師的幫助。據本報記者了解，在澳洲買房通常經過以下流程。

    首先，與房產經紀人一起看房，找到認為合適的房子后，先付大約5000澳元的定金，把房子定下來，一般可以持有一周左右。

    在這一周的時間內，需要找到一位澳洲本地律師簽合約，然后支付房款20%的首付，但其中的10%可以等到房子建好后才支付。房子建好后，購房者會收到提示信然后準備貸款，貸款一般最多可以達到80%。等到交房時，購房者需要和律師一起去進行驗收。合格后，購房者需要支付剩下的10%首付，和已經提前準備好的貸款。

    風險有哪些?

    雖然海外房產投資有時會帶來可觀的收益，但由于缺乏對海外房產項目以及當地法律的了解，中國投資者在海外淘金的過程中可能會面臨種種風險。

    尤其近兩年，隨著歐元、日元等主要貨幣的大幅貶值，匯率風險凸顯，匯率“吃掉”房產收益的現象時有發生，即使當地房價未跌，投資者購買的海外房產仍然出現貶值現象。

    2013年初，以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了一套房子的于女士對《第一財經日報》記者表示：“房子現在的估值大概是420萬人民幣，出租每個月有18萬日元(約合人民幣9288元)的收入。”但她表示，“2013年購房時，1元人民幣可兌14日元，現在已經變成將近20日元了，日元貶值約40%，這樣算算，房子可能還虧了。”

    張淑霞對《第一財經日報》記者表示，雖然國外購房首付比例以及整體的貸款利率比國內低，但國外貸款審核較為嚴格，法律繁瑣，對投資者信用記錄尤為重視。

    以英國為例，雖然當地的貸款利率很低，但要求中國投資者必須提供在中國的納稅記錄，納稅記錄需要與貸款額度相比配，因此把很多投資者擋在門外。

    此外，北京理工大學房地產研究所所長周畢文認為，持有房屋的成本也是海外置業不可忽視的一個重要因素。“美國等地區要收房產稅，德國、新加坡等地對房屋空置也有限制，會產生空置稅等一些額外的費用。”