“到2017年我們預計布局200個城市客廳項目，打造適合城鎮(zhèn)的購物生活平臺。”嘉凱城(000918.SZ)董事長邊華才向《第一財經(jīng)日報》記者描繪其宏偉藍圖。

    當前，三四線城市的住宅接近飽和，越來越多的中型房企開始盯上了商業(yè)地產(chǎn)這塊“肥肉”。包括嘉凱城、新城控股(01030.HK)、旭輝(00884.HK)、陽光城集團(000671.SZ)、正榮等房企，紛紛在全國跑馬圈地，以期能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域謀得一片天地。

    記者了解到，由于一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場基本飽和，房企開始把注意力轉(zhuǎn)移到一二線城市的郊區(qū)和三四線甚至五線城市的中心。

    到四線城市去

    去年以來，嘉凱城便開始在四五線城市積極拿地，打造自己的“城市客廳”項目。該項目最大特色是和地方政府合作，利用PPP模式(將部分政府責任以特許經(jīng)營方式轉(zhuǎn)移給企業(yè)，政府與企業(yè)建立起“利益共享、風險共擔、全程合作”的共同體關(guān)系)打造城鎮(zhèn)生活服務平臺。項目建成后將集政務服務、公共服務、體驗式商業(yè)、餐飲娛樂和O2O商業(yè)為一體。

    據(jù)記者不完全統(tǒng)計，嘉凱城去年僅在浙江就拿地14幅。同時，還專門成立了一家基金公司，為“城市客廳”投融資搭建平臺。今年6月，為了將更多資金注入“城市客廳”項目，將全資子公司上海凱祥房產(chǎn)70%的股權(quán)以5.92億元出售。

    縣鎮(zhèn)級城鎮(zhèn)居民日益高漲的消費、生活需求將構(gòu)成一個巨大市場。“很多發(fā)展中的三四線城市并沒有商業(yè)綜合體，而這些地方的消費正在集聚，這里面充滿了機會。”新城控股高管歐陽捷告訴記者，“列如湖北許多城市消費水平已經(jīng)超過武漢，但是這些城市還是很缺乏這樣的商業(yè)購物中心業(yè)態(tài)，我們就希望找到這樣的切合點進入。”

    面對龐大的市場，其他房企自然不會放過。新城控股去年一年就在長三角、環(huán)渤海等區(qū)域拿地13宗，主要分布在三四線城市。正榮集團商業(yè)管理總公司總經(jīng)理張子玉表示：“未來我們將達到30~50個購物中心的商業(yè)規(guī)模。”

    世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2014年，全球購物中心新開業(yè)面積為1140萬平方米，高于2013年的1060萬平方米。在其監(jiān)測的全球最活躍新建購物中心市場前20排名中，中國城市占據(jù)半壁江山，累計貢獻570萬平方米的落成面積。

    邊華才認為，中國有6.8億城鄉(xiāng)居民，雖然有電商的沖擊，但是他們的消費能力也在逐步提高，他們對于購物和娛樂的需求也在加強，而這些地方卻沒有一個場所可以提供這樣的消費。

    第二波跑馬圈地

    雖然市場前景可期，但有業(yè)內(nèi)人士指出其中潛在的風險。雖然目前這些三四線城市并沒有很好的商業(yè)綜合體，未來隨著越來越多的房企加入，“貼身肉搏”或不可避免。此外，商業(yè)綜合體對于資金要求很高，對于中型房企壓力也很大。

    克而瑞的一份報告認為，商業(yè)地產(chǎn)進入了第二波跑馬圈地時代，在各種退出機制逐漸建立、日益完善的現(xiàn)階段，進入商業(yè)地產(chǎn)或許是個不錯的時機，但眾多地產(chǎn)商以未來潛在價值大作為選址的重要標準，勢必將面臨更長的養(yǎng)商期，無論是自持還是售后回租都將承擔更大程度的資金壓力，為應對資金壓力，轉(zhuǎn)嫁給投資商是主流的選擇，而只有好的產(chǎn)品才會被資本市場青睞。

    多位業(yè)內(nèi)資深人士向《第一財經(jīng)日報》記者指出，中型房企要搶占這個市場的核心就是做出差異化的產(chǎn)品，否則在同質(zhì)化競爭中容易出現(xiàn)風險。

    “我們每個項目中將落地360天永不落幕的都市劇場，屋頂花園，水母海洋景觀長廊、MINI鳥語林，打造特色體驗。”張子玉告訴記者。

    目前購物中心主要還是聚焦在購物和餐飲的環(huán)節(jié)，而真正讓購物中心成為一種生活方式的還比較少。正榮正在做這樣的嘗試，把植物、動物引入，增加消費者對于大自然的體驗。

    “在店口城市客廳周邊，有7畝多地將由嘉凱城開發(fā)建設(shè)成店口文化中心，包括游泳館、博物館、文化館等政府公共服務部分，建成后將租給店口鎮(zhèn)政府運營，政府支付固定的租金。”邊華才告訴記者。

    而這些配套建設(shè)過后，當?shù)鼐用竦奈幕枨蟆⑦\動需求都在嘉凱城的項目周圍進行了解決，這些居民在體驗過上述需求過后，自然需要休息和娛樂，那么嘉凱城的城市客廳就成為了選擇。

    中銀國際證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師田世欣認為，像嘉凱城城市客廳的商業(yè)模式較為獨特，公司聚焦長三角經(jīng)濟強鎮(zhèn)的消費升級需求，區(qū)別于傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)基建類投資等模式。

    興業(yè)證券對于新城控股的模式也持積極肯定的態(tài)度，認為新城控股目前常州土地儲備占比從2012年50%下降到目前的26.5%，如果按照土地價值計算，常州市場土地價值占比不到15%，公司項目布局進一步分散，而風險也將分散。