老百姓苦房久矣。
    此前《老馬價值觀》所做的獨家調查顯示，在北京，有兩成人不吃不喝需要50年才能買一套80平米的房子。很多人甚至表示，自己不吃不喝100年也買不上一套房子。所以，準確地說，還是房價太高。
    現實骨感，理想卻不可不豐滿。這次中央經濟工作會議提出一系列化解房地產庫存的舉措，帶來很多積極的信號，比如中央本次明確提出，鼓勵房地產開發企業適當降低商品住房價格，就是一個很新鮮的提法。
   應該說，這一要求非常順應公眾期待。你看，現今的中國房地產市場行情何其詭異，在一線城市，房地產商天價拿地建樓，房價節節攀升；二線城市，房屋價格和交易量在緩慢地調整中；三四線城市，房地產大量積壓，房子空著賣不出去。而那些要滿足居住功用的消費者，卻自始至終一直喊窮，買不起房，望房興嘆。
   很多人就問了，中央現在鼓勵房地產商降價，房價會一落千丈嗎？當然不會。你要注意，中央提出的是“適當”，而不是“大起大落”的；還有，是“鼓勵”，而不是“強制”。正因為是鼓勵而不是強制，另一個問題就來了，房地產商是否會聽話呢？
    我以為，不聽話的可能性和聽話的可能性都是存在的。先說不聽話的原因。
    房產商不聽話的原因，很復雜，有時候不是不想降價，是身不由己。有分析說，購房者不允許他降，銀行不允許他降，市場不允許他降，地產業相關產業不允許他降，就連地方政府也不允許他降。
    王石當年接受媒體采訪時透露，2007年萬科宣布樓盤降價引起各地政府反彈，在幾個重點城市，當地政府派出調查組進駐萬科查稅，南京物價局曾給萬科開了4000萬罰款單。“為什么？因為降價。這就是物價局開的。我們一般認為你物價局更應該管的是哄抬物價啊，但物價局說你降價是為了壟斷。”
   事實上，眾所周知，過去高房價的基礎主要有兩塊，一是建筑成本，一是土地價格，土地價格往往占高房價的大頭。房價高源于房產商的利益訴求，地價高則源于一些地方政府對土地財政的高度依賴。
   最新消息傳來，截至2015年10月底，針對審計署此前開展的土地出讓收支和耕地保護的專項審計結果，有關部門和地方增收節支5683.9億元，處理4133人。
房產商不想降價，可能還源于房屋買賣心理。房產是一個很特殊的商品，很多人買漲不買跌。也許因為這個，部分房地產開發習慣于營造房價上漲預期來吸引消費。比如，雇一幫托兒，房子一開盤都去哄搶，你們看，我這房子賣得很火爆哦。
    實際效果呢，這一招現在不大好用了。由于房價嚴重偏離普通家庭收入水平，漲價只會導致交易量增長空間日益縮小。
    現在，該說說房地產可能聽話的三大理由。一是，當前中國的房地產產能過剩非常嚴重。有人認為，這一建筑業產能過剩，形勢之嚴峻，絲毫不遜于1929年之前美國的情況，1929年美國大危機背后的深層次原因就是建筑業大衰退。
    而中國，正在經歷著人類歷史上空前的建筑業繁榮。2013年，建筑業住宅竣工達到28.63億平米，所有房屋竣工為42.34億平米，施工面積達到124.98億平米，人均分別達到2.09、3.09、9.14平米，嚴重超越了建筑業泡沫警戒線。
    中國社會科學院財經戰略研究院近日發布的報告則認為，目前我國商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房去庫存就需23至24個月。
    房地產降價的第二大理由，現在政策環境不同了，中央鼓勵開發商降價，開發商這下有了充足的理由來降價促銷；房地產降價的第三大理由，以價換量，這對眾多開發商而言，是生存的需要。
    老馬以為，雖然利益博弈很復雜，當此之時，中央鼓勵房地產商降價，聽話的可能會更多一些。但，可以預判的是，房價的下降不可能是一落千丈的，而會在一定幅度的回調之后保持基本的穩定。
    當然，這種預判也包含著美好的愿景，借用海子的一句詩來表達，就是：“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”。

作者馬尚田，中央人民廣播電臺主持人，評論員，專欄作家。
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