與去年中央經濟工作會議中“房地產”“保障房”的集體缺席相比，今年經濟工作會議使用大量篇幅詳解“去庫存”“降房價”，再次讓各方感到“有點意外”。
　　“本屆政府就任以來，在重大會議上提及有關房地產內容一般都只言片語。像今年這樣明確、具體、有層次地分解去庫存任務還是第一次，足見中央層面對去庫存的重視。”國務院發展研究中心一位負責人指出。
　　在本年度中央經濟工作會議上，中央為化解房地產庫存開出了一張包括加快農民工市民化等在內的詳細“藥方”。“今年中央給出的去庫存辦法非常詳細，雖然重點是去庫存，但實際指向的問題是經濟回落，今年購房市場總體活躍，但房地產開發投資仍然沒有起色，明年加速去庫存則有望拉動國內投資。”獨立經濟學家陳劍波指出。
　　

地方政策窗口期
　　對于地方政府而言，中央給出的解藥十分對癥。
　　“從地方政府的角度來說，庫存積壓直接影響土地收入，因此中央給出的相關要求，地方政府會在明年年初全力落實。”上述國務院發展研究中心負責人指出。
　　“實際上，關于農民工購房的政策省內有城市已經出臺過，而租房市場方面預計明年地方政府會更多介入。”東部某省住建廳的一位官員對記者表示，“我們之前已經擬定了關于收購存量房作為保障性租、住房的方案，預計年后開始實施。”
　　目前根據中央釋放的信號，2016年棚戶區的改造工作也已經確定了以貨幣化補償為主，從資金量來看，加上財政支持與信貸資產證券化試點所置換的額度，全部資金將超過萬億元。
　　“明年要求庫存量大的城市打通保障性住房和商品房市場，保障性住房通過市場收購存量住房實現的力度將大大加強，預計各地都會申請大量資金額度來做這件事。”上述東部某省住建廳官員表示。
　　按照住建部的要求，未來一年內，要求地方政府在有資金支持的情況下，打通商品房市場和棚改安置房；打通商品房與公租房；打通商品房和租賃市場。
　　“尤其是公租房，目前部分城市對公租房的需求量大，且政府機關、企事業單位以單位名義租賃住房，職工還可享受補貼，因此這也成為消化存量房的一個重要出口。”北京市住建局的一位官員表示。而據記者了解，目前北京的部分央企為職工提供公租房有30%的貨幣補貼。
　　此外與農民工相關的戶籍制度改革也成為未來地方政府的政策著力點。事實上，早在上半年和11月份，安徽、四川和河南等省及下屬市縣已出臺了鼓勵農民購房的相關優惠政策。
　　不過，業內分析人士也指出，以戶籍制度改革為契機增加樓市購買需求，這樣的政策邏輯很難在短時間內見到效果，因此短期內的去庫存政策還將以市場刺激為主。
　　除此之外，多位業內人士也對記者指出，其他與穩定住房消費相關的常規手段未來也將加大力度，如地方政府常用的提高公積金貸款額度、減免房地產交易稅費等方法，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能在地方層面出臺。
　　

開發商難降房價
　　在今年的中央經濟工作會議公報中，“鼓勵開發商適當降低商品住房價格”的要求成為不同以往的政策亮點。
　　“這一政策以前從來沒有過，而且經濟會議上的提法也只是鼓勵，并非強制，因此這一政策還有待落地的細則。”上述東部某省住建廳官員表示，既然是鼓勵肯定應該有獎勵措施或減免措施，這是需要地方政府部門具體研究的。
　　根據國家統計局最新發布的數據顯示，一二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均有所擴大。與房價漲幅擴大相對應，易居房地產研究院發布報告指出，一線城市新建商品住宅存銷比為9.8個月，創下新低。
　　“從目前來看全國樓市分化仍然明顯，此前庫存量大的部分二線城市和三四線城市，本月庫存仍處于上升階段，而銷售較好的南京、杭州等地則逐漸擺脫了高庫存困境。”中原地產首席分析師張大偉表示。
　　“房企銷售是市場化操作，如果庫存無法出清，那開發商肯定早就讓步了，現在一些三四線城市甚至已經是虧本銷售，基本沒有降價空間。”一位全國性大型房企營銷負責人指出。
　　實際上，從今年年初樓市3·30政策出臺后，多數二三四線城市的開發商就一直按照“以價換量”的策略在出清庫存。據記者了解，今年部分標桿房企的樓盤也加入了降價行列，原有的降價樓盤降價幅度也一再增加，部分樓盤全年降價幅度甚至累計超過25%。
　　“早在今年5、6月份，我們在濟南等幾個二線城市的項目就已經開始調價，明調、暗調都有，價格下調幅度在10%左右。此后，今年8月和10月，部分項目又做了一次調價，下調幅度也在20%左右，到目前來看已降價的項目確實沒有什么降價空間了。”一家全國房企華北區域負責人指出。
　　此外，此次會議還提出要求房企順應市場促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。業內人士分析，通過兼并重組提升產業集中度，能夠以最小的成本盤活存量。“在引導房地產企業兼并重組方面，政府仍有相當大的政策空間可以操作，特別是在上市房企間的資本運作上可以優先考慮。”陳劍波分析。

華夏時報