房地產市場愈發呈現“冰火兩重天”景象。一線城市和部分強二線城市房市火爆，華為掌門人任正非近日有關“深圳房地產太多了，沒有大塊的工業用地了”的抱怨廣為流傳。與此形成對照的是，大部分三四線城市房市一片蕭索。各地供需格局千差萬別，中央政府難以采取“一刀切”政策，轉而讓各地實施差別調控，房市去庫存任務變得異常復雜艱巨。

　　限價仍是地方政府最得心應手的調控手段。5月中旬以來，蘇州、南京等本輪房價地價漲勢迅猛的城市，相繼出臺土地限價令，對掛牌地塊設置最高報價，若開發商報價超過最高限價，競價結果無效。然而，土地限價令只能短期治標，不能治本。還有部分地方政府通過加大配建物業、提升持有型物業占比、要求現房現售等新規則，提高拿地門檻。這些舉措是地方政府在市場壓力下采取的應急之策。實踐多次證明，這類措施中長期效果欠佳。與曾經的“90/70”政策（要求建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達到開發建設總面積70%以上）相類似，過于具體、僵化的行政干預手段，最終將被迫低調退出。

　　需要重視的一個現象是“地王”頻現。據不完全統計，僅在5月，全國便出現69宗“地王”，其中，56宗出現在二線城市，買家則以央企、國企為主。

　　這種情形并不陌生。2010年初房價地價齊升時，央企便曾是“地王”的主力，并引發中央嚴厲的“退房令”，要求78家不以房地產為主業的央企退出房地產領域，僅保留16家央企，這一名單后增至21家。然而，如今，“退房令”遲遲未落實，多家本在清退行列的央企仍活躍于房地產市場。每一輪“地王”涌現，都會引發聲勢浩大的調控，然而，過幾年，“地王”又卷土重來，地價房價相互推動，呈現螺旋式上漲。

　　購得“地王”，出手企業能引來廣泛關注，卻未必在財務上合算，以虧損了結和提前退地的案例并不鮮見。央企熱衷“地王”，根本上是國企軟預算約束的痼疾使然。但是，在本輪房地產行情中，又有特殊原因。在國企改革無可拖延的情勢下，央企擔心自己成為重組對象，拍到“地王”，能顯著增加企業的土地儲備賬面價值和存貨含金量，做大企業規模。此外，在經濟增速下行期，企業資產配置的壓力也很大，在有限的投資機會中，房地產成為最抗沖擊的資產。在前期穩健略偏寬松的貨幣政策下，央企、國企獲得資金更容易、成本更低，這為其炒作“地王”提供了充足的流動性。

　　國企、特別是央企接連制造“地王”，是對房市調控政策的挑戰和消解。這嚴重加劇了房地產市場的失衡，使得一線城市和強二線城市房市越發火爆，而數量眾多的三四線城市則被“虹吸”得氣息奄奄。在這種形勢下，全國完成房地產去庫存的任務是根本不可能的。國企本被寄予厚望，充當國家調控經濟的得力工具，然而，如同逃廢債一樣，它在房地產市場上再次扮演了消極的角色。住建部和央行等部門自當盡職履責，各級國有資產管理部門不應對此不聞不問，聽之任之。國企人士平時喜談“社會責任”，公眾正關注其在房地產市場上的表現。

　　“地王”現象自然不宜孤立看待，而應置于當前宏觀經濟形勢和房地產市場發展的全局下統籌視之，綜合施治。

　　當前，有人士主張一線城市放松“地根”，認為這是中國經濟可望可即的惟一的增長紅利。土地供求關系誠然至關重要。對于人口流入較多的一二線城市，適當增加住宅土地供應，調整工業用地和住宅用地的比例，甚至恢復跨省換地制度，均可考慮。但是，這首先要解決土地集約化利用的難題，其次要消除戶籍制度等體制性障礙，否則就只能是又一次“攤大餅”，甚至有建造大規模“鬼城”之虞。

　　各地相機調控，并不等于中央政策除了重申原則便無可作為。中央政府應切實督導各地調控，及時發現并制止地方政府的過激做法，例如，沈陽市貿然推出的大學生可零首付買房的“新政”。中央政府更重要的使命是全面深化改革。當前，受制于宏觀經濟形勢，不少地方稅收銳減，地方國企效益低下，地方政府有動力把房價推上去，幻想延續過去的“土地財政”舊模式。中央政府應加快財稅體制改革，在營改增的同時，為地方找到新的主力稅種。

　　房地產行業體量巨大，涉及行業眾多。在正視“地王”現象，為一線城市和強二線城市房市降溫的同時，應盡力避免由三四線城市引發的“房地產市場即將崩盤”的悲觀預期。倘若房地產投資下降過快，各級政府將非常被動，房地產政策難免反復。近20年的教訓表明，政策搖擺對房地產行業的傷害最為深巨。

《財新周刊》 2016年第23期 2016年06月13日